Miete und Pacht – Was ist der Unterschied?

Der Unterschied zwischen Miete und Pacht ist im deutschen Zivilrecht von großer Bedeutung, insbesondere wenn es um die Nutzung von Immobilien, Grundstücken oder bestimmten betrieblichen Gegenständen geht. Beide Verträge fallen unter das allgemeine Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), weisen jedoch spezifische Unterschiede auf, die für die Vertragsparteien rechtlich relevant sind.

Definition und Abgrenzung

Miete und Pacht haben die Gemeinsamkeit, dass beide Verträge die Überlassung eines Gegenstandes an den Mieter bzw. Pächter gegen Zahlung eines Entgelts regeln. Doch der wesentliche Unterschied liegt in den Rechten und Pflichten der Parteien.

1. Mietvertrag (geregelt in §§ 535–580a BGB):
   • Bei der Miete überlässt der Vermieter dem Mieter eine Sache zur Nutzung, wobei der Mieter das Recht auf den Gebrauch dieser Sache hat.
   • Ein typisches Beispiel ist die Wohnraummiete: Der Mieter hat das Recht, in einer Wohnung zu leben, ohne die Verpflichtung oder das Recht, darüber hinausgehende wirtschaftliche Erträge zu erzielen.
   • Beispiel: Eine Wohnung oder ein Auto wird gemietet, der Mieter zahlt eine monatliche Miete und nutzt die Wohnung oder das Auto, ohne dabei wirtschaftliche Erträge aus der Sache zu ziehen.
2. Pachtvertrag (geregelt in §§ 581–597 BGB):
   • Bei der Pacht wird dem Pächter nicht nur das Nutzungsrecht an einer Sache überlassen, sondern er hat zusätzlich das Recht, wirtschaftliche Erträge aus der Sache zu erzielen. Es handelt sich um die Überlassung einer wirtschaftlichen Einheit zur Nutzung und zum Betrieb.
   • Typische Beispiele sind landwirtschaftliche Betriebe oder Gastronomiebetriebe. Der Pächter darf das gepachtete Land bewirtschaften oder ein Restaurant führen und damit Gewinne erzielen.
   • Beispiel: Ein Restaurant wird gepachtet, der Pächter betreibt das Restaurant und erwirtschaftet Einnahmen durch den Betrieb.
     

Besondere Rechte und Pflichten bei Miete und Pacht

Pflichten des Vermieters bzw. Verpächters:

• Miete:
  Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit aufrechterhalten (§ 535 BGB). Er trägt die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache.
• Pacht:
  Der Verpächter hat ähnliche Pflichten wie der Vermieter: Er muss die Pachtsache in einem Zustand überlassen, der die Ausübung des Pachtzwecks ermöglicht (§ 581 Abs. 2 BGB). Eine Besonderheit ist, dass der Verpächter auch für Fruchtgenussrechte haftet, d. h., er muss sicherstellen, dass der Pächter wirtschaftliche Erträge aus der Pachtsache ziehen kann.
  

Pflichten des Mieters bzw. Pächters:

• Miete:
  Der Mieter hat die Pflicht, die Miete regelmäßig zu zahlen und die Mietsache pfleglich zu behandeln. Er darf die Sache nur vertragsgemäß nutzen, darf sie z. B. nicht ohne Zustimmung des Vermieters weitervermieten (§ 540 BGB). Eine Haftung für Schäden an der Mietsache besteht nur, wenn der Mieter diese schuldhaft verursacht.
• Pacht:
  Der Pächter hat die Pflicht, den Pachtzins zu zahlen und die Pachtsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Zusätzlich ist er verpflichtet, die wirtschaftlichen Erträge zu nutzen. Dies umfasst z. B. das Betreiben eines landwirtschaftlichen Betriebs oder eines Restaurants. Schäden an der Pachtsache muss der Pächter beheben, wenn diese durch den ordnungsgemäßen Betrieb entstehen (§ 582 BGB).
  

Rechte der Mietparteien

Rechte des Mieters:

• Gebrauchsrecht:
  Der Mieter hat das Recht, die Mietsache ausschließlich für den vereinbarten Zweck zu nutzen (§ 535 BGB).
• Mängelrechte:
  Wird die Mietsache während der Mietzeit mangelhaft, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung oder, je nach Schwere des Mangels, auch das Recht auf Schadensersatz (§§ 536 ff. BGB).

Rechte des Pächters:

• Ertragsnutzung:
  Der Pächter hat ein weitergehendes Recht: Er darf die Pachtsache nicht nur nutzen, sondern auch wirtschaftliche Erträge daraus ziehen. Dies unterscheidet den Pachtvertrag maßgeblich vom Mietvertrag (§ 581 BGB).
• Veräußerung von Früchten:
  Der Pächter darf die aus der Pachtsache gewonnenen Erträge (sogenannte „Früchte“) veräußern und verwerten. Dies umfasst nicht nur Naturprodukte wie bei landwirtschaftlicher Pacht, sondern auch Gewinne aus dem Betrieb eines Unternehmens.
  

Kündigung und Laufzeit

• Mietvertrag:
  Mietverträge können sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Ein unbefristeter Mietvertrag kann von beiden Parteien ordentlich gekündigt werden, wobei für den Vermieter strengere Voraussetzungen gelten, insbesondere im Wohnraummietrecht. Kündigungsfristen sind gesetzlich geregelt (§ 573c BGB).
• Pachtvertrag:
  Auch Pachtverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Die Kündigungsfristen sind in der Regel länger als bei Mietverträgen und hängen oft vom Verwendungszweck ab. So beträgt die Kündigungsfrist bei landwirtschaftlicher Pacht z. B. ein Jahr zum Ende des Pachtjahres (§ 594a BGB).
  

Sonderfälle

• Erbbaupacht:
  Eine besondere Form der Pacht ist die Erbbaupacht, bei der ein Grundstück langfristig (oft für mehrere Jahrzehnte) verpachtet wird, damit der Pächter darauf ein Gebäude errichten kann. Der Pächter erlangt hier das Recht, das Grundstück zu bebauen und die Früchte dieser Bebauung (z. B. Mieteinnahmen aus dem Gebäude) zu ziehen.
• Unterschied zur Leihe:
  Ein weiterer Begriff, der oft in Zusammenhang mit Miete und Pacht genannt wird, ist die Leihe (§§ 598 ff. BGB). Im Gegensatz zur Miete und Pacht ist die Leihe jedoch unentgeltlich, d. h., der Entleiher zahlt kein Entgelt für die Nutzung.
  

Fazit: Wann ist es Miete, wann Pacht?

Der wesentliche Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt in den Rechten des Nutzers:

• Bei der Miete wird der Mieter lediglich zum Gebrauch der Sache berechtigt, ohne daraus wirtschaftliche Erträge zu erzielen.
• Bei der Pacht wird der Pächter dagegen berechtigt, aus der Nutzung der Sache Gewinne oder Erträge zu ziehen.

Dieser Unterschied hat praktische Auswirkungen auf die jeweiligen Rechte und Pflichten der Parteien, insbesondere in Bezug auf die Instandhaltungspflichten, das Kündigungsrecht und die Nutzungsrechte.

Für die Vertragsparteien ist es wichtig, bei der Vertragsgestaltung klar zwischen Miete und Pacht zu unterscheiden, um Missverständnisse zu vermeiden und die jeweiligen Rechte und Pflichten richtig festzulegen.

Und im Zweifelsfall oder bei Streitigkeiten sollte ein Anwalt für Mietrecht konsultiert werden.